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惡質仲介花招面面觀

房東:張先生
發表時間:2011-02-27


要求委託時謊稱有客戶要買



委託仲介業者賣屋後,又聲稱各種原因客戶不買,或嫌貴等。



N反制之法:真假難辨,找個人品好,誠信佳的仲介從業人員,千萬別迷信大公司大品牌。有些不肖大公司,廣告做的很感人,營造良好品牌形象,實質上已經將各種欺騙法美其名曰「業務技巧」傳授給新進人員,都已經變成公司內部的標準做法,不做還會被資深人員責罵。許多涉世未深的社會新鮮人,還以為做業務一定要用這些手法才能作,無法適應就得轉行。



F假客戶:



找假客戶看屋向屋主回報自己很努力在做,或請假客戶偽裝和同行看屋,之後自己再去找屋主要求房子給他賣。



N反制之法:不專業的假客戶往往隨便看看,屋主一和對方聊天立刻可以了解對方是否為適合的準買方。但是現在世風日下,許多專業假客戶騙多了,裝的很像不易被發現破綻;找個人品好,誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術的最佳辦法。



F假斡旋,假要約



這已是偽造文書罪。(名詞解釋:要買房屋者委託仲介提出要約契約書或斡旋契約書,向屋主表達購買房屋的條件和價錢,如果屋主同意買方的購買價格及條件,買賣雙方簽署同意後買賣雙方均有義務按此一價格及條件成交。斡旋契約書另有斡旋金,如果買賣雙方同意成交後轉為訂金。)仲介拿假斡旋契約書,假要約契約書,騙屋主已有有誠意客戶,但價錢出不高要求降價,為防止萬一屋主同意出售,往往有附帶特殊條件(如要親友看過或風水師看過才能買),或是出價極低屋主不可能同意。






N反制之法:要求影印要約契約書或斡旋契約書。要約契約書或斡旋契約書上有買方電話,仲介會以此為由不讓你影印,可自己要求把號碼蓋住後再影印,說是要留資料以免自己忘記。要約契約書或斡旋契約書上有買方簽名,如此一來就留下證據,如果對方推拖不讓你影印表示他拿假的文件。



F嫁禍栽贓(明槍)



騙屋主或買方說本來會談成,因為某某同業以種種手法破壞所以無法成交。向屋主要求降價,向買方要求加價,同時破壞同行在客戶心目中形象。



N反制之法:這招真假難辨,找個人品好,誠信佳的仲介從業人員是防範各種騙術的最佳辦法。



F嫁禍栽贓(暗箭)



A家仲介要向屋主殺價時,請同事偽裝其他各家仲介公司的業務打電話給屋主要求房子給他賣,不管屋主說要賣多少錢(假設是1千萬),故做驚訝大叫太貴了,行情才5至6百萬。向屋主殺價同時破壞同行在客戶心目中形象。往往是有買方出現時,這招才會出現,屋主往往會密集的接到A家仲介以外的各家仲介公司的業務電話,內容都是你這間太貴,如果你透露A家仲介的買方出多少錢,其他B、C、D、E、F家的仲介就告訴你那是假的,不可能有人出這種天價,如果真有此價錢就快成交吧,超划算的。



N反制之法:自己多做功課,多上網查各家仲介行情,要買賣房子周圍多去問幾家仲介行情,了解市場行情,惡質的仲介是少數,要收集情報要買賣房屋還真少不了仲介,光靠自己既浪費時間又有產權糾紛的危險性。



F促銷



仲介帶買方看屋時,有同事打電話來或當面要求要這間屋子資料,有其他客戶也有興趣要買。造成搶購的情境。



N反制之法:該是你的就是你的,自己想清楚再買。買房子金額極大,可不是大賣場的限時搶購。



F集中帶看



這不是欺騙,是業務技巧。通常要大公司才容易做到。發簡訊給旗下上百位業務員,指定同一時間內帶多組客戶來看,客戶看到來看的客人人山人海,又被業務提醒要帶支票或現金要立刻決定,一衝動可能就買了。



N反制之法:該是你的就是你的,自己想清楚再買。多人看的房子不一定便宜,主要是大仲介公司的銷售手法,也有可能是條件很好但價錢也比行情高的房子用這種手法銷售。別被人潮沖昏頭了。



F辛勞苦假回報



向屋主或買方回報去和對方談判,假設屋主開價1千2百萬要賣1千萬,買方出1千萬;仲介回報屋主買方出8百萬,另回報買方屋主要1千1百萬才賣,之後的幾天不斷向買賣雙方回報,差距不斷縮小,最後經過多天從早到晚的不斷努力談判,終於成交(事實上未必談那麼多次)。這招很常見。但是因為人的妒嫉心作祟,許多客戶眼紅仲介表面上花了幾天功夫就能談成一個案子,服務費可收數十萬、數百萬甚至上千萬,因此成交時不願付應付的服務費。但是並沒看見他們為了開發新案(房子)回來賣,每天從早工作到晚,為了打廣告花了大把的鈔票;其實各行各業都有他的困難,往往要親身去做才會了解。不了解而否定別人的努力是不公平的。



N反制之法:這招真偽難辨,有時候確實要談判很多次,找個人品好,誠信佳的仲介從業人員才是王道。



F假見面談



假客戶進化版,直接找假客戶出來殺屋主價錢。



N反制之法:自己多做功課。



F頻繁見面談



有點興趣的真客戶就約買賣雙方出來,但是是分開在2個小房間,由業務分別和賣方殺價、買方要求加價。談法同辛勞苦假回報的方式,如果成功就成交簽約,如果不成也可以殺屋主價錢一輪。客戶請仲介業者代勞就是要節省時間,用這種粗糙的方式實在無法提升仲介業的素質和服務品質。



N反制之法:要求自己和買方面談不要隔離在2個小房間,或要求價錢談好了才出來簽約,不要浪費時間出來見面談。



結語



現在世風日下,充斥各種美其名曰「業務技巧」的欺騙手法,為了錢你爭我奪,爾虞我詐,實在令人難過。許多大公司不但將欺騙手法變成公司內部的標準做法,更有惡質公司,還偷同業的廣告板、割破同業的廣告帆布、排值班人員打騷擾電話、跟蹤同業、派白衣人在同業門口站崗等做法;甚有被新聞報導仍不改善,自以為別人抓不到證據而洋洋得意。希望消費者能睜大眼睛讓優質的業者好人出頭。◇




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  • 1 樓住戶:過來人
    發表時間:2011-02-27

    信任仲介, 並不一定會帶來幸運與福氣的喔!!

    同樣對於委託仲介賣屋, 也建議如下:

    1. 除非地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易與仲介簽署"專任委託銷售合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介動輒要脅違約賠償或打官司之依據! (房仲買賣交易糾紛, 總是名列近幾年"消費糾紛"的前茅....有許多類似的糾紛與案例, 網路上皆可查詢到!!)

    2. 若地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託銷售合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售,雖然會有仲介業所謂"競價"的狀況, 但這也表示機會更多,而不會像專任約必須全權委由單一仲介銷售, 喪失賣屋的主動權!

    3. 無論是仲介"專任委託銷售合約"或"一般委託銷售合約", 切記!! 一定要行使合約審閱權(法定有三天的審閱期), 不要因為仲介的呼巄或是隨便帶過就馬上簽約, 因為這種定型化契約的內容皆由仲介公司所制定, 想當然 其條文大多是刻意有利於仲介公司!! 一定要仔細的將合約內容看過之後再決定是否要簽約, 若是有任何疑問或不解之處, 一定要提出來, 甚至是要求在該合約的"其他事項"中白紙黑字的予以寫上註明(並要求雙方簽名,蓋章以及押日期), 切記! 權益是要靠自己爭取與維護!!

    4. 請注意!! 部份仲介業, 甚至是某些知名仲介公司的"一般委託銷售合約"條文裡, 會於"賣方權利義務"的項目中刻意加註 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約"; 但這種限制已明顯與一般約的精神相違背,且自相矛盾的(一般約是仲介與屋主均可出售), 也與內政部於92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂的"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 有所不同!!

    若原先簽定一般約的仲介無法將房屋順利賣出, 使得屋主轉由其他仲介的專任委託銷售賣屋時, 則原先簽訂一般約的仲介就可能依此指控屋主違約, 即便一般約並無明訂的罰則或違約金,但少數仲介仍會依此"騷擾", 甚至威脅上法院等 (這種狀況也常發生)!!

    5. 內政部 92年6月26日 內授中辦地字第0920082745號公告修正 所頒訂"不動產委託銷售契約書範本" 簽約注意事項 第三條內容 如下:
    有關委託銷售契約書之性質: 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書,如屬專任銷售委託則有 ”在委託期間內,不得自行出售或另行 委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為” 之規定,反之,則屬一般委託銷售契約書。

    由以上內政部版的委託銷售契約書範本可知, 對一般委託合約並無所謂的 "甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約", 這明顯是某些仲介公司刻意擴大解釋, 作為訂定有利於己的定型化契約; 賣方千萬要小心!!

    建議賣方可事先下載內政部版本之"不動產委託銷售契約書範本", 更強烈建議可與仲介所提供的委託銷售合約做仔細比較, 將可發現絕大部分仲介公司所提供的合約書都會有額外或增加之條款, 且這些條款也大多是有利於仲介公司; 為了維護自身權益, 屋主絕對有權要求予以修改或刪除 (所謂合約精神, 就是在雙方"合意"的情況下所簽署的契約, 絕非屋主必須完全遷就該定型化契約之條文內容), 若該仲介公司不同意修改或刪除, 那也就表示該公司只以自身利益為先, 若此, 也建議屋主可換家仲介公司囉.

    6. 部份仲介公司的一般委託合約條文內容, 甚至訂定的與專任委託合約類似(自定條款), 也有所謂的罰則與違約金額(若屋主自售之情況下就可能有所謂的違約問題), 所以這也是為何建議一定要行使合約審閱權!!

    7. 若與仲介簽定"一般委託銷售合約", 為保障自身權益, 建議可於合約內加註以下條文(雙方須簽名蓋章以及押日期):

    a. 本合約不受"甲方(賣方)保證於本委託期間不得與其它不動產經紀業存在有效之專任委託合約" 之限制!
    => 這是針對有此條文之仲介公司!!

    b. 若本案件由甲方(賣方)自售或委由其他不動產經紀業完成銷售, 乙方(仲介公司) 均不得以任何理由要求甲方(賣方)給付任何費用或"違約罰款"!!
    => 這點相當重要, 因為少數原先簽一般委託約的仲介會因為賣不到您的房子, 而要求給付所謂的作業費(車馬費,人事費,廣告費等.....), 甚至威脅,騷擾....

    c. 在尚未收取斡旋金或簽署要約書前, 甲方(賣方)有權更改賣屋銷售價格以及合約終止時間!
     => 這讓屋主可掌握賣屋主動權!

    不用擔心會因加註以上條文而無法簽委賣約; 除非房屋賣相不佳, 否則以現今仲介競爭之激烈, 絕不會有人放著生意不作!(佣金動輒數十萬元!!); 善用仲介的相互競爭,並審慎了解契約內容, 從中取得對自己有利之條件, 保障自身權益才是最重要!!



    2 樓住戶:林淑屏
    發表時間:2013-02-22

    若您想找房子,可以刊登在比較知名的線上租屋網,效果很不錯,

    現在很多人都習慣在網路上尋求線上房屋網資料,在此推薦人氣蠻高的線上租屋網給您做參考

    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    以下網站你可以去參考一下 可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末


    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

    多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

    全民比價網 http://www.prices.com.tw/

    買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php


    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

    如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子


     



    3 樓住戶:妹妹
    發表時間:2013-09-07

    找房屋到J2H房地產我就蠻推薦的~


    但我會選擇沒仲介的~你可以先參考房子裡格局~


    是否有相關的房屋資訊~其實這樣可以省下一筆仲介費~


    不然仲介費都要服務費~這樣太傷荷包了~


    J2H房地產網址 http://www.j2h.com.tw/house/



    4 樓住戶:李鎮宇
    發表時間:2013-09-09

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    輕鬆估價網 http://www.questions.com.tw/

    投資買屋刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/invest.php

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    租屋比價刊登表格 http://www.questions.com.tw/house/rent.php





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