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套房投資改套房從那下手?

房東:無敵小弟
發表時間:2010-12-28


套房到底怎麼建?怎麼改?

相信很多人在剛入房地產 投資時,最急於想知道的事,

當然每個人都有自己的一套手法,但還是有一定的規則可尋…

我們這裡,先從管理的角度談改套房方式(而非施工的 手法)

一般人套房是從住家改建,本來一般住家只有三至五個人口,

改成套房時,你的入住人口增加一倍左右,

所以這些人的吃、喝、 拉、撒、睡…都是問題




5-1.jpg

一、收信系統:

很 多人時信怎麼收?誰來收?

郵差找的到嗎?如果他是大樓裡,

有管理人員還好,這不會是個問題

但這是沒有人的時候怎麼辦?建議你在設 計時,

要把收信的信箱放在外面(郵差放的進去的地方)

雖然他會有很多的廣告信,但你管理上會方便的多…


5-2.jpg

二、監視系統:

住在套房裡的人相互間不會認識(除 非特殊原因)

但又在同一個空間裡生活,什麼事情都可能發生,

(在下就遇過三更半夜房客找隔壁女房客說要喝咖啡的事件…)

所以監視 系統還是裝一下…這樣房客入住時也比較安心

5-3.jpg

三、垃圾回收:

住 的人千千百百種, 當然製造的垃圾也是…

但這是個難題,你要先想…你有什麼地方放…然後要放什麼?

再下就不同的管理物件做過幾個方式

a、放子母車…(要 錢)

  這有好有壞,好的是方便,壞的是…等他滿時你就知道了,

  這個位置你要選好了…  之前就有房東房在大門口,

  住戶水準又低…  可想而知,那個地方的出租率了…

b、大型的垃圾(請人家放會定 時收要錢)

  這個是子母車的小型版方案。好壞跟上面一樣

c、就是不放…(免費)

  當然還是要有配套措施,

  這個沒有弄好就會讓一些懶的人把垃圾放在公共區域上(像走廊…)

  讓那裡更亂,  當初在下的做法是公告什麼地方有垃圾車請他們找時間去丟…

  不過還是不方便就是了


四、停車…

當然這個不一定要有…有的話在台中是一 定有出租率

但是要有就要有規則,尤其是在停車位不夠時…

怎麼處理?什麼人有停車位…


5-4.jpg 


五、門禁系統

這個…真的…當一個房東就是想簡單過日子…

但 是這個沒有弄好…你只會提早上天堂…

門…不管是大門房門…都是人進出的必經之路…(廢話)

但是有很多人用了自以為高科技可是一點也不人性 的門鎖當守門員…

你就準備幫健忘的房客、七早八晚要施工維修的工人、

收垃圾的婆婆…不斷的開門…現在市面上的鎖有…

a、一般鑰匙--->缺點:會掉、很大一把(如果你間數多的話…)

                     當然你以這一大把鑰匙認為是房東的象徵那就另當別論了…

b、指紋鎖---->缺點:會沒電…要一直換電池…真是搞笑…

                 自動上鎖…雖說是優點,但非常沒有人性…

                 會一直增加天兵房客的人數…不斷有人被鎖在外面

                 還有就是有的房客手指很特別,

                 就是很難感應的到,

                 再來最讓我火大的是…

                 要一直設定,最扯的是換個管理人(或所有權人)

                 所有房客要排隊重設…是全民運動嗎?

c、感應卡---->缺 點:會沒電…然後也要一直換電池…

                 也是會自動上鎖…

                 不斷重設…萬用卡一點都不萬用…

                 設定中文介面複雜看不懂…

                 要是沒電了而鑰匙也不見或鑰匙孔壞了…

                 沒有人打的開,

                 那…你只有把整個門拆下來

                 送回總公司去修…這是那一招?

                 修的期間呢?房客沒房門??

d、密碼鎖---->缺 點:會沒電…


5-5.jpg 

 個人建議…大門、房間門的鎖還是用一般的鎖就好…

現在用鎖王的設計(就是房東有一把可以開全部房門

的鑰匙,而房客間的鑰匙各自獨 立)房客鑰匙掉了至

少還可以找人開要不然真的要用…我會建議用密碼鎖,

設定上還算簡單,也不會有掉鑰匙的部分沒電的部分

到是可以改成直流電供電…來改善

以上只 是套房改建的一些原則,

不是這些都想到了你就一定能事事順心了

我只是想告訴各位改一個套房做到好其實不難…

但重點是有沒有從之後 管理角度做規畫…

因為改完後…管理才是你花費最大心力的地方。

建議你如果目前你在改(建)或準備要改(建)





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