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店面投資必勝法

房東:大師
發表時間:2016-12-29



在一般人的觀念中,一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面,總認為店面比土地還要稀少,它的價值自然應該更高,但是,放眼望去,目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高,店面的價格似乎也不易大幅提昇,這是什麼原因呢?投資人要如何由投資店面中獲利呢?



十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或是店面,都有相對稀少的情況,再配合當時老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給大量增加;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此,導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。


在供過於求的市場中希望獲利,就不可以倚賴「感覺」,或是過去的「經驗」,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態,最典型的例子就是迪化街的店面|前面開店,後面住家。後來,隨著建築物的進步,亦有發展成透天厝樓房型的型態|樓下開店,樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。當時商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此形成「有路就有店,有店就成街」的情形。


由當時的商店型態觀察,可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。這種「商住合一」的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:


一、都市計畫觀念的引進


我國從美國移入了「使用分區管制」( Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」,又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。


二、交通管理手段的嚴格


隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積即顯得不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多數被劃為紅線(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒買完,車子就被吊走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。


三、週休二日的全面推動


傳統的商街都是一週七天不打烊的,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁週六下午或週日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是,當週休二日全面實施後,不但「附近型」的客戶減少了(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式( agglomeration)的經營型態是最為普遍的,如重慶南路的書店、迪化街的布店和什貨批發、中華商場的電器、南昌街的傢俱店、衡陽路的金店及珠寶店,都是類似的聚集式商街型態;但當週休二日後,許多商店週日(或週六)也休息了,客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裡不但貨色較齊全,停車方便,更重要的是一週七日天天開門。


四、無店面購物逐漸成熟


隨著電視及網際網路的發展,許多號稱「空中購物」無店面型態的服務(包括電視、網拍及郵購)也已經進入市場,這類型服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對於店面的生存是不利的,因為其交易過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易(例如買書、買水果,買方可到最近的便利商店取貨)。這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。


根據資料統計,二OO五年無店面零售業(包括電視購物、郵購及網拍)的營業額為七一一億元,年增率為十四.九%,已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、便利商店、量販店、超級市場)約六一六六億元年營業額的市場。


不論是哪一種發展,對於店面投資者而言,都是不利的,因為,如是前者,其不利處自然不必分析;如是後者,其利益是歸於連鎖店面的經營者,因為這種指明地點的取貨(或付款)方式,與是誰的店面無關,而是與誰是經營店面者(品牌)有關,因此,店面投資者不論在哪種型態上,都無法獲利。


傳統店面的兩種機會


上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位形式,現在台灣都市內的店面型商店,已無法用傳統聚集型態吸引「通過型」的客戶,這些不在附近(不論是居住或工作)的客戶,已經轉換了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的主要原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了「通過型」客戶,但對「附近型」客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的客戶由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象就使店面產生了兩種機會:


一、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。


不論你的商店內販賣什麼樣的產品,但是傳統商店一定要掌握住,其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是,過去大同電器的品質雖比不上進口貨,但因其在各地廣設提供維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如 La new的皮鞋店、 7-11的便利店( convenient store)、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店,都在朝這個方向努力。


如果現在的店面經營者,還將自己定位於「商品」的供給者,而非「服務」的供給者,不努力做好「商圈服務」,他所面對的風險將十分巨大。


二、店面將成為連鎖( chain-store)品牌的戰場


由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是在爭取客戶時,相互攻訐,影響相互的情感等(經濟學上稱之為外部不經濟)的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子( La new、全家福)、賣便利( 7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、小林、威廉)、賣藥品(康是美、屈臣氏),大到賣電器(燦坤、泰一)、賣汽車( Benz BMW TOYOTA)、賣房子(永慶、住商、信義),全部都成為提供連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但何者能落實「服務」,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,二OO五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元,較二OO四年增加百分之八.九,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店與超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。


計劃投資店面的啟發


了解了店面的機會,對擁有店面或計畫投資店面的人會有什麼啟發呢?


一、不要再迷信,店面就是金雞母。


過去,許多地主都認為店面比土地還有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,愈來愈多的地主雖然分得了店面,因為觀念不正確,故多是空著養蚊子,即使租金再降也無人問津。因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。


二、不要再迷信,只要開了店,人潮自然來。


過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是︱要有人潮,店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯,導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢,店面的空置率必將會愈來愈高,這種現象又會造成商街整體價值的下跌,甚至傳統商街型態的解體,這是投資人必須特別注意的。未來,店面的擁有者,在選擇承租者的時候,只有二種選擇:一種是租給連鎖店( chain store ,另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言,因為其自認為已有品牌知名度,因此,必會將租金壓得很低,否則他們還可以去選擇附近的店面;就非連鎖店而言,因為是單店經營,所以經營失敗的可能性極高,根據經驗資料,新開張的非連鎖性店面,在二年內關門的比例至少超過一半,這個比例應該還在增加中,這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高,因此,導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間,陷入極大的矛盾掙扎。


若純就投資的角度觀察,以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」,應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為,持續的服務才能提高客戶的再上門率,他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶(不論是居住、工作或是經常經過的)的服務為主,這種店面的經營才易成功。


以往店面的投資者,係基於投資以賺取增值所得( capital gain)的心理去購買店面,當房地產市場景氣時,店面漲幅常很驚人,若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用,其投資報酬率自然更是可觀,此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時,一來店面價格不易增加,甚或反而容易下


三、不要再迷信,店面可以吸引到通過型客戶


跌,二來租金調幅常因商店經營不易,而不能作較大幅度之調整,因此店面之購置需求,即可能每下愈況,故凡是擺明只售不租之店面,大多會被閒置。



商街與購物中心的競爭


未來的商業環境,可以說是「商街」與「購物中心」間的競爭,商街的優勢在於「服務」,商業中心的優勢在於「商品」,雙方都會向對方的優勢進攻,例如大型購物中心(或百貨公司),會不斷地運用各種可以剌激一次購足( one stop shopping)的促銷手段,企圖吸引所有「通過型」的客戶,因此,還會不斷聚集更多商品、商店或餐廳進入其內,使得「附近型」的客戶也可以進入其內消費,這種類似歐美大型商場( shopping mall)的消費型態,如果成功,零星店面的生存空間將會更小。


相對地,傳統商街中的店面,除了不斷地增加提供更多元化的服務(如可代收物品、代繳款、代訂貨)以穩固其基本地盤(「附近型」客戶)外,更會對某些特定商品採取更靈活的聯合促銷活動,以小蝦米對大鯨魚的策略,以贈品或價格,吸引「通過型」的客戶到店購買,再輔以持續性服務便利之優勢,拉回客戶。所以,也可以說是「一次購足」與「永久服務」之間的戰爭。誰會成功,端看努力。但處於這種大環境下,投資人在投資店面時,切不可有在短期內就期望獲利的心態,應該按部就班,先選擇正確的長期承租客,以各種合作型態,先有效的提昇租金收入,才可以順利以較佳價格出售,以達到投資店面的獲利目標。


文章提供/住展雜誌





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