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投資達人換屋密笈,越換越有錢!--中古屋篇及店面篇

房東:天之驕子
發表時間:2013-12-05



 


中古屋重新拉皮,成交速度快

 


 


王淑英,四十二歲,室內設計師。

「第一次換屋就賺到錢,真的令人很開心,又可享受較好的住屋品質。」王淑英坐在白色沙發上,裝璜典雅的客廳裡,落地窗後的陽光灑落一地,她露出一臉幸福的笑容。

她指出,因為工作的關係,想在台中市美術館附近買間房屋當工作室,她很勤於看屋,幾乎看了近百家中古屋,了解市場行情後,才透過仲介,買了一間屋況尚佳的20年屋,共49坪,因屋主急於脫手,所以便宜買進一坪約9萬元,總價423萬元,再花一百萬元裝璜及家電費用,連地板、窗戶等都換新,住了半年後,有朋友建議她賣掉,她原本不相信,但找來仲介評估,最後以598萬賣掉,真的賺到50萬元,令她非常驚喜,短短半年間,就賺了50萬,雖然金額不很高,但仍像是天上掉下來的財富,因為若靠其他投資方法也難短期獲大利。



她指出,當初仲介對她說,可以算算看便知道到底能否賺錢?她所花的成本523萬+1%買屋的仲服費(4萬)+4%賣屋的仲服費(20.9萬)+代書費1萬4千+規費5千+契費約3萬=總成本552.8萬元,所以只要能賣得比這個價錢高,便可賺錢。(購屋所需相關代書費等費用附表如下)



王淑英表示,投資中古屋能否賺錢,變數很多,常因地段、格局等因素而改變,很難說投資就會賺錢,其實此屋能藉轉手賺錢,原因有二,主因是便宜買進,這是可遇不可求的機會,但她也等此機會很久,並沒有急著購屋,找到中意的房子後很有誠意與屋主斡旋,最後才成交;其二的原因,是屋內的裝璜提高了屋價,當初因是自住,所以很用心設計,因此吸引買家的興趣,可以抬高屋價。


 


 


投資店面增值投報好

 


 


蔣文緯,五十歲,中小企業主。

「置產增值或賺租金,其實還是要買店面啦。」蔣先生說。



他說,幾年前朋友介紹買了一家3000萬元的角間店面,當他出租給7-11每月20萬元,光出租每年都有超過8%的投報,沒想到五年後發現增值性出乎他的預估,因為一些交通建設帶來人潮及商機,後來有投資客開價願意用4500萬元來跟他買下,讓這間角店五年增值1500萬元。



所以繼續在五年內買了3間店面,只投資角間店面,都為他帶來豐厚的租金,有些租給7-11便利商店等店面,而且因為地段頗佳,隨著都會區的發展,每年他的房屋都隨之水漲船高,雖然未必賣掉換屋,但看著房價逐漸上漲,心中真的非常高興。



蔣先生說,無論投資預售屋或中古屋,保值性及增值性都沒有店面好,只要有人潮及商機店面其保值性、增值性及租金收益都一定比住宅好,但因為資金部位需要較大,地點的選擇及區域的發展特別重要,有些都市重劃區的店面就是可以優先卡位的標的,通常都市重劃區都需要10年以上的發展才會熱鬧,投資店面的是很好選擇則,不過蔣先生表示投資角間店面的失敗率會比較低,不是每種店面可隨便投資,要先設定將來要租給業者很重要,如果店面有機會可以出租給連鎖的業者或銀行,才是比較好的投資標的。

 


 


總結

 


 









「投資房地產,將改變您的財富命運。」不過,謝德亮指出在台中投資房地產,最好不要期望暴利,但可藉由換屋創造財富,比起銀行定存、基金、股票投資都還划算,而且即使是薪水族也可以如此做喔!





*【附表】買賣房屋要注意的費用:



登記項目 代書費 規費 備註

過戶地政登記規費 (土地公告地價+建物課稅現值)*1/1000

貸款地政設定規費 抵押權設定金額*1/1000

過戶印花稅 (土地公告現值+建物課稅現值)*1/1000

地政謄本規費 依實支金額(約500元)

契稅 建物課稅現值*6% 依稅法規定:買方為納稅義務人(中古屋及預售屋皆需付)

土地增值稅 買屋或賣屋二年內重購自用住宅退增值稅 自用10%

一般20%~40% 依稅法規定:賣方為納稅義務人(中古屋及預售屋皆需付)

代書費土地、建物過戶移轉登記 10000元件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地多一筆加計1000元計算,建物多一筆加計2000元計算。(中古屋及預售屋皆需付,一人一半)

代書費抵押權設定登記 4000元件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地或建物多一筆,加計1/4計算。

代書費抵押權塗銷登記 2000元件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地或建物多一筆,加計1/4計算。

簽約費 2000元 買賣雙方各1000元

履約保證費 買賣總價6/10000

買賣雙方各3/10000 以100萬元為例*6/10000=600/2=300元

 






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  • 1 樓住戶:小豪
    發表時間:2013-12-26

    "便宜買進一坪約9萬元"、 "幾年前" 朋友介紹買了一家 "3000萬元" 的角間店面
    以上總結:
    1.時機已過,不要再拿n年前的歷史了(現在的房價那麼高,還能漲多少,你是能賺多少差
    價?)
    2."3000萬元" 的角間店面,不是一般人摸得起的!
    「投資房地產,將改變您的財富命運。」現在講這種話,只是笑話。這種話只是投資客要你趕快來接他的倒貨。

    2 樓住戶:陳芸惟
    發表時間:2014-06-29

    在我經驗的過程中,
    不論是委託給小品牌或是大品牌的仲介公司,
    該公司口碑才是重點
    而且現在大家都會透過 [履約保證] 來保障買賣雙方的一種交易安全
    [履約保證]保障方式 你可以自行在網路搜尋相關資訊
    所以仲介品牌已經不是買賣安全保障的要素, 仲介公司服務口碑才是重點

    之前委託 廣利不動產,因為我是第一次買屋
    所以比較謹慎她們也很用心的找到適合我的房子
    現在已經順利買到很棒的一間房子
    所以買屋還是要找口碑比較好的仲介公司較為可靠

    所以跟好的仲介銷售人員有良好的互動,
    才會比較容易得的好的方屋資訊這才是重點


    小技巧:
    1.不論是小品牌或是大品牌口碑好才是最重要
    2.跟好的仲介銷售人員有良好的互動
    3.眼光精準



    第二種 : 自己找優質仲介
    知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/
    全台第一家提供仲介評價的網站,
    網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價
    所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存

    優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估
    缺點:要花時間和電話費來詢問




    第3種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

    我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/
    非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。

    優點:二十多年的老字號公司,有口碑
    缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的


    如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊
    明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/


    第4種 : 貨比三家

    你也可以到比價網看看,比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和300位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳購屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋
    全民比價網 http://www.prices.com.tw/
    買屋比價刊登表格http://www.prices.com.tw/house/buy.php
    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php



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