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搞懂房地合一稅,讓你買賣雙方客戶皆大歡喜

房東:張子玄
發表時間:2015-09-14



房原合一稅明年正式上路,不少房仲大概都面臨幾種情況:想進場的買方客戶


關切「現在適合進場了嗎?」、「房價還會不會再跌?」


有賣屋打算的客戶,則急著在年底前好好處分手中的物件……


面臨舊稅制即將退場、新稅制上路在即的時間點,身為房仲的你


務必搞清楚新的遊戲規則,才能同時帶領買方、賣方客戶滿意成交,皆大歡喜。



(圖片來源:財政部)


房地合一稅設有「日出條款」


凡二○一四年一月二日至今年底前取得、持有超過兩年的房地產,皆適用舊制


售屋獲利納入財產交易所得稅,按當事人的所得稅率來課徵。


反觀二○一六年一月一日後才取得


以及二○一四年一月二日至今年底間取得、持有未滿兩年者,則須按新制課稅



(圖片來源:財政部)


自用住宅方面,比較單純


只要夫妻及未成年子女設籍,持有並居住連續滿六年,且無做為出租與營業使用者


即符合自用住宅的定義,售屋獲利400萬元以下免課稅;


獲利400萬元以上者,超過400萬的部分以10%稅率課稅。


至於非自用住宅(針對投資客)


則必須以售價扣除掉買進價格、必要成本、土地漲價總數額等


再按持有年限,以15%到45%不等的稅率計算。


非自用住宅部分,試算如下



假設甲君適用20%綜合所得稅率,在台北市買下一間2500萬元房屋,後來以3000萬元售出,獲利500萬元。


一、 若甲君是在2014年1月2日以後取得,並於2016年1月1日以後賣出,必須按現行規定


房屋的部分,按售價10%∼15%來課徵奢侈稅 (1) 持有不到一年即出售:3000萬x15%=450萬元 (2) 持有一年以上、未滿兩年出售:3000萬x10%=300萬元 (3) 另外,由於現行房、地分離課稅,土地部分,若以最普遍的房地比3:7來拆算,甲君的房屋所得為150萬元(500萬的3成),再按綜所稅20%稅率課稅, 須繳30萬元;再加上奢侈稅後,持有不到一年即出售者須繳480萬元(450萬+30萬),持有一年以上、未滿兩年出售者則繳330萬元(300萬+30 萬)


二、 倘若甲君是在2016年1月1日以後取得房屋並賣出,就必須按照房地合一的新制課稅


(以同樣條件,並假設甲君土地漲價總額共100萬元)


(1) 持有不到一年即出售:(3000萬-2500萬-100萬)x45%=180萬 (2) 持有一年以上、未滿兩年出售者:(3000萬-2500萬-100萬)x35%=140萬 (3) 持有兩年以上、未滿十年出售者:(3000萬-2500萬-100萬)x20%=80萬 (4) 持有滿十年出售者:(3000萬-2500萬-100萬)x15%=60萬


由此算式可看出一見事情:對於投資客而言,既有的奢侈稅,其實稅負負擔沉重許多。


以該案例來說,同樣是持有不到一年者,按房地合一稅新制的算法為180萬


僅為原本480萬元的不到四成。這也是為什麼,房地合一確定上路後


有不少聲音批評財政部是在變相鼓勵短期炒作的投機行為。


 





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  • 1 樓住戶:黃虹雅
    發表時間:2018-10-02

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