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當紅炸子雞-都更屋

房東:上班族
發表時間:2014-07-25


【文/住展雜誌】大台北地區電梯大樓、華廈跟公寓的房價差距愈來愈大,價差甚至拉大至四成,高房價讓民眾買不起電梯大樓的房屋,只有轉向中古屋市場,由於 市中心閒置的土地日漸稀少,都更案需求漸增,老房子只要和都更沾上邊,身價就鍍金,「都更屋」成為市場當紅炸子雞,購屋者購買此類產品需注意些甚麼?



都更在國外行之有年,然而在台灣卻備受爭議,受到文林苑事件與大法官宣告都更條例部分條文違憲的影響,衝擊了全台的都更案。在都更案件近乎窒息的狀態下,上個月大台北的公寓價格不跌反漲,跌破市場眼鏡。


公寓價格看回不回


今年四月二十六日都市更新條例違憲期限屆滿,但是立法院仍然未能完成修法,全台都更案頓失法令依據,讓大多數的都更案停擺,外界原先以為失去都更的題材, 老舊公寓的價格應會打回原形,但大台北公寓價格卻持續向上攀升,確實出乎意料,可能是市場對於公寓價格「看回不回」,加上今年通膨效應,刺激買方進場所 致。



都更進入「盤整期」,建商難免會先觀望,但龐大的都更需求始終存在,立法院朝野已有共識將會儘速完成都市更新條例修法,等到遊戲規則明朗化後,都更一定會有新氣象,建商現在的態度現已轉為積極,消費者這時候買「都更屋」可以搶先卡位。



由於公寓和大樓房價價差不小,很多人在價格考量下購買公寓自住,省下房價,公寓的實際使用坪數也大,格局大多方正,只要略加裝潢後,即使老房子一樣能有住 家的感受,而且公寓每月只要支付少許的公共電費分擔費用外,並不用付管理費和保全費用。而大樓除了房價高外,每月的管理費至少三、四千元跑不掉。


 


當紅炸子雞-都更屋都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」。


老舊公寓的優缺點


老舊公寓雖有價格、公設比低、不用付管理費等優勢,但因屋齡高,屋內容易滲漏水、屋況老舊有待維修,與電梯大樓的新成屋相較下,銀行對中古屋公寓的鑑價多低於實價,放款成數也較低,要購買公寓房子通常需要較高的自備款。



其實,大多數人選擇都更屋,目標就是投資,購買有都更題材的中古屋,的確是一門好的投資選擇,但因都更需要很長時間,想要在老公寓淘金,最好先查明老公寓 是否已有人申請都更,可到各縣市的都市發展相關單位,查詢已經公告的計畫資訊,掌握都更區域,將可縮短整個都更的作業時間。


投資都更屋的首選


如果老公寓並不在政府公告都更範圍內,是否還值得投資?此時就要看公寓的地段和土地條件。倘若是位在精華地段,還是具有相當大的開發價值,特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、臨路、街廓方正完整的老房子,都是投資都更屋的首選。



中古公寓最值錢的不是來自建物,而是土地。只要選對地點,交通便利、位在捷運站一千公尺內,都具有投資潛力。過去建商興建的公寓型態只有四樓或五樓的公 寓,通常四樓中古公寓要比五樓佳,因為戶數較少,同樣坪數的土地,四樓公寓的土地持分就比五樓多,在參與都更時,土地持分越大越有利。



很多民眾認為中古屋房子「愈老愈值錢」,願意花時間等待未來都更改建。不過,即使是老舊社區,也不是所有的老房子都具有改建效益,屋齡並不是唯一的判斷標 準,而是房子的地段。很多老房子因位於巷弄內,施工不便,不僅無法參與都更,花錢搶買的老舊公寓,還有可能變成套牢屋。



投資都更題材的中古屋時,要盡量避開違建太多的住宅,因為非法擴建或加蓋的住戶,在跟建商談判時往往不願意縮小原有的使用空間,最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶,這些都是在都更過程中有待克服的問題。


都更曠日費時費力


以投資的角度來看,老公寓等待都更,身價可以翻倍,但是都更條件限制重重,中間所要付出的溝通成本也不小,忠孝東路SOGO旁正義國宅一談十八年即是一例。都更案曠日費時費力,風險也很高,政府核定都更的速度太慢,投資人要有漫長等待的心理準備。



購買都更屋雖然風險高,但是抱著「都更發財夢」的人還真不少,有些中古屋的售屋廣告因此強調「建商卡位都更屋, 現買現賺 」、「一坪換一坪」,在房價飆漲之際,老公寓搭上「都更題材」,非常吸引買家的目光。


坪數採光都受影響


的確,都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」,但是要注意,老舊公寓因公設少,公設比幾乎等於零,權狀坪數與實際使用坪數差不多,但都更後的房子公共設施就佔 百分之三十,同樣一間房子,更新前房屋權狀是三十坪,都更後取得的房屋權狀也是三十坪,看起來一樣大,但都更後的房子扣掉防火設施、電梯、停車位等公設, 實際使用坪數會大大縮水,還原室內使用坪數要比原先中古公寓小,大部分的都更建案,其實很難實現「一坪換一坪」的美夢。



另外,採光與位置可能跟原來的房子差很多,因為原先的老舊公寓可能每一戶都採光、通風良好,但是社區更新後,矮樓房變高樓房,單層戶數可能變多,還有前後左右好幾棟大樓,因此採光方面可能也會受到影響,這些都要注意。





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  • 1 樓住戶:劉志銘
    發表時間:2015-03-13



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    2 樓住戶:莉卡
    發表時間:2015-09-30

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