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認賠或交屋4大關鍵先評估

房東:夜綾
發表時間:2012-10-23


預售屋今年陸續完工,然而景氣低迷、民眾購屋能力下降,又因房市歹年冬,銀行貸款成數緊縮,逾十萬戶交屋客陷入愁雲慘霧,專家認為,面臨交屋難題的人,今年將會更多,專家也建議,掌握4大關鍵,在交屋或退戶之間,找到平衡點:

一、評估經濟能力:時運國際不動產顧問公司負責人陳偉文指出,若是4口之家的雙薪家庭,但夫妻倆其中一位遭到裁員,家庭收入頓失一半,僅剩下的一人收入,必須用於養家活口,經濟能力不足的狀況下,就別再硬撐著交屋,造成日後更沉重的包袱。

陳偉文建議,若不願退戶、被建商沒收自備款,這類族群可在交屋期限之內,儘速轉賣出去,就算認賠幾十萬元賣掉房子也無所謂,免得又要扛家計、又被房貸壓得喘不過氣,恐淪為法拍的命運。

二、向建商配合的銀行、或常往來的銀行協調額度:永慶房屋代銷協理王財旺說,今年逾10萬戶的交屋客,因受到銀行緊縮貸款成數,約縮減2成至3成,所以交屋客必須想辦法補足空缺的成數,急於處理棘手的資金周轉。

假設盧先生在去年初,花1,000萬元買下預售屋,當初銀行願提供9成的貸款成數,但景氣反轉,銀行縮減貸款成數至7成,因此,盧先生在今年4月份交屋時,就必須多支付200萬元現金,才能補足空缺的2成成數。

銀行房貸主管指出,向往來頻繁的銀行或平日貢獻度高的銀行協調額度,若客戶本身的資歷不錯、且擔保品地段佳,有機會爭取到5%至10%貸款成數。若無法承作,則銀行會斟酌,該客戶資歷良好,可用小額信貸的方式借出,一般信貸利率約8%,交屋客的條件不錯,銀行願意承作的話,還是可享3%至6%的利率。

三、坐落地段、生活機能等條件是否完整:美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說,若房子的坐落地段佳,生活機能也很充足,可依這些條件,評估交屋後的房價,是否具備抗跌性。

若房子的條件俱佳,交屋客目前工作較穩定,經濟上也可負擔,張欣民認為,可爭取政府所提供的優惠利率房貸、搭配青年安心成家方案,減輕還款壓力,甚至可運用還款寬限期,待景氣好轉、經濟能力較提升時,再恢復正常還款,免得已繳出去的自備款,因斷頭而被建商沒收,並不一定划算。

四、以投資為目標者,應考量價差:張欣民指出,如果當初打算買屋投資,則應考量預售房價與目前房價,是否產生明顯價差,或是出租後的租金收入,可否抵銷自己所負擔的房貸支出。

若仍有價差可賺,則交屋後可轉賣,或用於出租,付了房貸仍有收入進帳,但若兩者毫無價差,或坐落地段較差,未來恐賺到租金、卻在轉賣時賠了房價,由於目前房市低檔盤整,他建議這類交屋客先退戶,損失訂金、簽約金、工程款,因為長痛不如短痛,免得長期住「套房」。









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