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預售屋投資必勝4要訣

房東:達人
發表時間:2013-11-02


預售屋投資必勝4要訣


 


在目前台灣流行的一般看法中,預售屋要比成(中古)屋貴,


似乎已是大多數投資者的認知,


以投資的角度而言,如果真是如此,就代表了投資風險的極大,


因為,對任何投資商品而言,


如果購買後,時間會使其價格下跌,就不值得投資。


幾乎在全世界,成屋(中古屋)的價格都會比預售屋要好,為什麼在台灣卻不是如此?如果成屋的價格比不上預售屋,投資人為什麼還要買預售屋?因為,等到房屋蓋好了,一定會跌價,投資必然就會遭到損失……。














》》》產品水準最整齊的信義計劃區,每坪預售屋的價格已逼近百萬元,但有些成屋的價錢也只有六、七成左右。


在台北市,目前預售屋和成屋的價格落差愈來愈大,以內湖為例,預售屋上衝每坪六十萬元,新成屋可能只有七成的價格;以天母為例,預售屋上衝每坪八十五萬元,新成屋也只有不到七成的價格;以大安區七號公園邊的預售屋而言,價格每坪衝到一百二十萬元,附近成屋價錢有的還不到一半;以大直明水路水岸住宅而言,預售屋每坪成交價已超過八十萬元,可是成屋價格也只有一半左右;以產品水準最整齊的信義計劃區為例,每坪預售屋的價格已逼近百萬元,但有些成屋的價錢,也只有六、七成左右……。


類似的現象,只有在房屋供給極為不足,或是在經濟快速成長,計劃追不上變化的地區(如中國、印度),才有可能發生,可是在台灣,房屋的供給大於需求,自有住宅率幾乎勇冠全世界,相對地經濟成長率卻每下愈況,人民貧富差距愈來愈大,大部份人民愈來愈窮,在這樣的情況下,為什麼還會產生預售屋與中古屋的大幅價差,顯然是極為值得探討的問題。


面對這樣的環境,對投資人而言,要如何選擇投資標的,才不會受到這種「房屋蓋好時,就是投資夢碎日」的宿命論影響,而產生跌價的投資損失,以下四個要訣是投資人在投資前一定要了解的:


要訣一:


投資產權愈單純的標的,


才愈有增值潛力。


一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟博物館,是舊的貴還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?因此,如果無法確定購買的商品,會比新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要「現在」下手進行投資呢?


回到房地產投資的世界,投資人馬上會面臨到二個基本課題:一是為什麼要投資一個比較貴的商品(預售屋)?另一個則是什麼樣的房地產,舊的會比新的貴?


如果掌握了這二個問題的答案,才可以被認為已經可以進入房地產投資的世界,否則必然不容易在該市場中獲利。


在台灣,為什麼會有新屋(預售屋)比舊屋(中古屋)貴的情況產生呢?其主要原因,是因為銷售的型態所造成的。


在台灣大多數的房地產,是以零售的方式銷售,也就是說,一幢建築物是用切豆腐的方式,割成一戶一戶出售,這是讓房地產價值大幅減少的最主要原因。當我們把一幅名畫、一串珍珠、一輛名車,切成好幾個部分出售時,它的投資價值是增加了還是減少?自然是減低了。房屋亦是如此,當一幢房屋被切割零售時,就代表了這幢房屋已失去了它的最主要投資價值。


為了要保持每一幢建築物的最低價值,政府用公權力介入私有產權,頒行了「公寓大廈管理條例」,希望透過多數決的方式,決定公共事務,以免建築物價值快速消逝,但是,因為立法方向的錯誤,導致各建築物之內,產生多數欺凌少數,強者欺凌弱者的現象,自然產生劣幣驅逐良幣的結果,有能力的居住者紛紛搬出,使得大多數社區的居住品質日漸下跌,自然也失去了投資的價值。


產權獨立增值較佳














》》》購屋要找具有經驗、誠信的建商才有增值潛力。


所以對投資人而言,如果不能確定所投資標的未來的產權型態,因而會產生一戶一戶的切割所造成的管理上風險,基本上是不應該加以投資的。


我們可以看到近二年來,人壽、外資或REITs所購買且成交價格不斷大幅上昇的對象,幾乎都是產權控制良好的標的。


聰明的投資人是不會一戶一戶的購買預售屋,因為那種投資行為會造成未來交屋後價值的快速減損,故就產品而言,擁有獨立產權的別墅一定優於公寓,公寓又優於大廈,大廈又優於大社區,大社區又優於「造鎮計劃」,是顯而易見的!


要訣二:


具有長期經驗及誠信品牌企業的產品,才有增值潛力。


在台灣雖然號稱有上萬家的建設公司,但是真正知道建設公司應該扮演何種角色的,可能不到二十家,知道後又願意長期去扮演的,應該不會超過五家。大多數的所謂建設公司,都只是扮演土地開發商人角色,他們辛苦的找到土地,並花了最大的力氣解決所有土地相關問題,然後快速的將它規劃好,請得建築執照後,銷售給消費者,當售屋所應收的錢回收後,大多數的公司多認為此事已經結束,又忙著去開發新的土地了。


有的甚至還換一個公司名字,以免麻煩,好一點的會對購屋者的房屋做一些售後服務,就認為已經是非常盡責任的建設公司了。


這其實是一個極為錯誤的「定位」(positioning)觀念,因為類似的經營行為,一位富有的地主,一間有能力的營造廠,一間會銷售的代銷公司,都有能力做好上述的工作,建設公司還有什麼樣的生存空間呢?


當建設公司將其產品當成商品,只希望快速將它交給消費者,而把錢收回來,並不再負擔責任,這種行為在會計學上叫做「風險的移轉」,類似的行為,必然會使得投資商品的價值不彰。


我們的政府官員,不希望產生劣幣驅逐良幣的結果,卻規定了許多規範去「管理」有品牌的建設公司,因為它只管得到好公司,壞的公司他也不願管,於是對建設業者而言,才會產生「少管的政策就是最好政策」的心聲。因為無法區分好壞,又無法協助及鼓勵好的建設公司,投資者自然也不要期望好公司的數量會很多了。


有些公司賣房子不敢用自己的名字,以投資的角度而言,就代表如果產生問題,就找不到負責的對象;有些公司蓋其不熟悉(沒有經驗)的房屋,就是以顧客為白老鼠,產品自然容易出問題(如蓋廠房的經驗與蓋豪宅經驗顯然是完全不同的,自然易生意外),其投資跌價風險必然較大。


要訣三:


寧願投資好地區的劣質品,


也不要投資劣地區的好產品。














》》》人口聚集愈多的地區,是應該選擇的首要地區,因出租風險低,當租金收益穩定時,就可以從容等待時機轉手,才是穩賺不賠的房地產投資要訣。


常聽人說,房地產投資的成敗,主要關鍵是在區位(Location),但是,到底什麼樣的區位是好的區位呢?


基本上,如果想要購買到交屋後價格還可以增值的房屋,就應該特別注意區位行情。一般來說,新開發區(如南港、內湖、三峽、土城、板橋)因為尚有許多空地,所以有較大價格炒作的空間︱因為「沒有」,所以有無限的想像空間,可以包裝開發區未來會有多好多好,代銷公司的專長就在於包裝,所謂有夢最美,築夢的結果,就容易在景氣好時將價格不斷炒高,投資者所買到的價格往往可能是未來十年內的最高價。


同樣地,大型建設的投入,如高鐵沿線、快速道路沿線,也極容易提供炒作的題材,在有夢最美的導引下,其價格亦會有較不合理的抬高。


特殊風景良好地區,如三芝、淡水、萬里、金山及陽明山,由於風景良好,也很容易給予築夢的空間,當投資人的夢被築起之後,再加上低總價與低自備款的包裝,自然很容易打動投資人的心,但衝動購買的結果,往往又是一次的套牢經驗。


相對地,較成熟區(舊社區)的房價較不會有大幅度不合理的「行情」,因為成熟區內的土地供給量本來就少,即使有個案推出,一般來說案量多不大,也缺乏比價的空間,縱使價格有時候定得高些,但多亦處於合理範圍之內,即使貴一些,但因有強勁的租金支撐,交屋後也不容易大跌。


由以上的說明可以發現,所謂的「題材」,大約可分為兩種:一種是「築夢型」的,活在自己的想像裡;另一種是「眼見型」的,活在實際的世界中;就投資的角度而言,眼見型顯然是比築夢型要真實,所以投資跌價的風險自然較小。


同樣地,眼見型又可分為兩種:一種是對新開發區的投資(如高鐵、高速公路、快速道路);另一種是對舊開發區的投資(如捷運、道路拓寬、大型公園的開闢);兩者比較,顯然是後者的投資風險較小。


除了小區域的區位外,對於都市整體發展趨勢的掌握,亦是十分重要的,舉例來說,當市場景氣好,是所有地區都會蒙受其利;但當市場不景氣時,只有頂級都市(最好的地區)才有可能會有價格抗跌的功能。對大部份投資者而言,通常多是在景氣時購買,但當交屋之時,多已是不景氣時期,此時,在不同的都市,其跌價的風險就大不相同,通常愈偏遠的地方,以及愈不重視經濟發展的地方,其跌價風險愈大。


要訣四:


時間計畫要保守,


投資前一定要安排好資金規劃。


根據「格局理論」,房地產投資基本上是一種沒有風險的投資,但必須要基於好的資金規劃,換句話說,如果資金沒有問題(不借錢),則所有的房地產投資都沒有風險。


通常,對於預售屋的投資大約可分為二種型態:第一種是「買空賣空」型態,就是希望在預售屋變成成屋(交屋)之前,就可以轉售出去,即可賺到最大的價差(capital gain),這種投資的型態類似「賭博」,如果贏了,獲利率極大,但如果輸了,很可能必須面對血本無歸(斷頭)的結果,許多人將購買預售屋當成賭博,就是類似這種型態的投資,以歷史的經驗來看,大都輸多贏少,因為,賭贏了,很難離開牌桌,反而會愈賭愈大,當一次景氣翻轉時,所有以前贏的,可能一次吐回,回到原點。


另一種投資型態是「可租可售」型。投資者是以交屋後可以順利出租,賺取長期租金收益為投資目標,此時,投資人必須對於長期資金的來源,利率水準及貸款安全性(不被抽銀根)等環境的可能變化納入考慮。同時,在產品的挑選上,就不應該投資位於山邊、海邊與新開發區等出租風險性較高地區的產品,因為上述的產品是屬於賺「價差」(買空賣空型)的產品,如果等到交屋後,出租不易,就成為燙手山芋,進退維谷。


相對地,愈成熟的開發區,與人口聚集愈多的地區,才是應該選擇的首要地區,因為,在類似的地區裡,出租風險低,當租金收益穩定時,就可以從容等待時機,當哪一天景氣突然來臨時,自然可以賺到投資「價差」,這種類型的投資,才是穩賺不賠的房地產投資,只是其對資金的安排必須十分小心。


結語


當預售屋的價格超過中古屋愈多時,就代表了投資風險愈大,此時投資人對於產品的選擇,尤其要特別注意。如果能完全掌握本文中所歸納出的這四個重點:產權要單純、品牌要頂級、區位要選擇與資金要保守,則可放膽投資預售屋,否則,就有可能會成為景氣變化下的犧牲品。祝大家投資順利。


(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)





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  • 1 樓住戶:林志和
    發表時間:2014-06-29

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