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房地產的優勢

房東:藤仔
發表時間:2010-12-29


你知道嗎,富比士調查世界富人排名的時候,只計算金融資產,並不計算不動產,所以才讓大家以為世界富豪都是股票鉅子,世界首富才會是巴菲特與比爾蓋茲,台灣首富會是郭台銘。


但若計算房地產,台灣首富會變成林堉璘(帝寶老闆),世界首富也會變成某位房產大亨。





富裕自由國際的前輩們一直建議大家投入風險低報酬又高的房地產


許多人短短幾年之間就由負到富,不需要靠本錢就獲得淨值數千萬的資產





房地產優勢究竟在哪裡?與其他的投資工具有甚麼差異性?


為什麼羅伯特敢如此大膽的呼籲大眾投資房地產


在金融海嘯的時候不但沒受傷反而加碼購買房地產





  1.稀有性


土地是有限的不會增加,而且不會爛不會臭,放越久越有價值。現在M型化速度加快,財富開始集中,富人越來越有錢,他們多出來的大量金錢最終只能流到房地產。


土地無法增加,流向房產的資金卻越來越多,所以價格不斷上揚,這就是 A 大常說的資產通膨。





  2.槓桿


為何銀行願意貸款給房地產,而且成數高達八成,二十年內都不抽銀根?


為何其他抵押品都無法享有房地產這種特權?譬如你要拿股票質借,不但成數低利息高,而且隨時會要求你回補,不然就要你斷頭。





為何銀行會做這種決定?難道銀行是笨蛋?





因為多年實際經驗後銀行明白房地產的價值,風險低價值高,期限長永不消失,才會願意貸給你長期且低利的貸款。





房產操作得宜甚至還可以超貸,不用拿出本錢之外還可以從銀行獲得額外的資金,這在現金流上面占有極大的優勢。其他的投資工具無法獲得這種大利多。


 



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3.      資訊落差與控制權


與金融商品只能做小散戶,隨波逐流不同。房地產你是圈內人,你是球員兼裁判,該筆房地產沒人比你熟。你能發掘它的優點,選擇主攻的客人後突顯長處。想拉高現金流長期收租或獲得短期資本利都由你做主。


金融商品由於隔著董事會、經營階層、基金經理人、市場交易等,不但無法實際接觸,甚至還有嚴重資訊落差,很多事都是最後一個知道。時間拉長散戶投資人往往被公司派、市場派大戶坑殺。台灣公司治理與金融法規不如美國成熟,這種情形屢見不鮮。台語俗話說:"想賺就要做賭場莊家,不要做賭客。" 外部賭客怎鬥得過內部的莊家?


房地產你就是該物件的莊家。


 


4.      創造價值


房地產有很多創意與改善空間,只要能看出它的價值,即使買貴一點都沒有關係,靠著凸顯優點就能大幅提升售價。隨策略不同可以進行不同方向的裝修,這個過程是真正有創造價值出來,所以獲利基礎穩固,不必強求買到便宜物件也能獲利。


 


5.      複製性


我們都知道要做到一個經濟規模,可複製性很重要,靠個人魅力經營的行業,往往一拓展就出現問題。房地產的成功模式容易複製,只要抓住主攻重點,找到值得信任的夥伴,輕鬆就可以擁有數間不動產。舉我自己本身的經驗,有的房子買了四年,去過的次數還不到五次。


房地產容易複製的特性對沒特殊天份的一般人很重要,不必是經營天才也能不斷擴大,不會很快就碰上瓶頸。


 


6.      小賠大賺


一個房地產看起來總價動輒數百萬甚至數千萬以上,看起來輸贏很大!但其實仔細分析,既使房價最高的台北縣市,只要總價比市價便宜50~100萬,半夜也有人搶著來簽約。所以如果經驗不足買錯物件,你的損失並不是數百萬,只是50~100萬。


而找到一個好物件,它能帶來的被動收入卻很長久,五年十年甚至更久。以一個扣除成本還有五萬月現金流的物件為例,一年就可以有60萬的被動收入,5年就是300萬,而當初你所拿出來的首期支付,通常不超過200萬!



 





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  • 1 樓住戶:謝得木
    發表時間:2013-04-09

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    發表時間:2013-10-28

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