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房地產有泡沬化情況嗎

房東:甜心小喵
發表時間:2012-10-22


近10年台灣房地產價格快速反彈,但由於基期低,因此包括台北市在內,民眾購屋負擔皆在正常水準之內,這為營建類上市櫃公司創造良好經營環境,而就股價反應而言,雖然營建股股價已先行反應,營建股指數上漲幅度有限,但是仍不難挑選有潛力的個股,特別是積極布局高雄地區的業者,當地房價負擔低,建商創造利潤的空間相對較大,未可股價表現可望更為強勢。

根據大華投顧的研究顯示,營建類股股東權益報酬率(ROE),由2003年第一季的略高於-10%,至2010年持續成長至接近15%,這樣的營運成果在近10年來亦屬極佳(1999年為5~6%)。

相對於ROE居高不下,股價淨值比(PB)則仍偏低,2008年上半,營建股平均PB值為2.5倍,目前ROE與當時接近,但是股價淨值比只有1.5倍。

大華投顧認為,由於亞洲經濟快速成長,亞幣升值趨勢明顯,使營建業資金行情持續,進而支撐房價及股價。

段標:政策打壓  建營股難有大幅成長

雖然基本面良好,但營建類股要持續大幅上揚仍有阻力,陳威良認為營建類股指數很難突破今年1月12日創下的320點高點,他指出營建股已走了8年的多頭,而以往5~7年就是一個景氣循環。在2009年甚至出現房市與景氣背離的情況。

此外,由於年底5都選舉在既,房價名目價格高漲,易生民怨,政府打壓態度明顯,從豪宅稅、停止釋出精華地,到銀行授信緊縮都可以看出政府打壓的決心。對房地產業者而言,真正的殺手?為升息!大幅升息不但將而影響消費者購屋意願,也影響建商利潤,不過業者推估,可能的升息幅度不會超過0.25個百分點,雖然一但確立升息的方向,將逐年調高利率,不過以上述幅度而言,在一、兩年都很難對消費者產生實質的影響。

至於眾人期待兩岸經濟合作架構協議(ECFA)的簽訂,可望會引進陸資投資房地產,不過寶來投信分析師陳威良認為初期允陶偶磢蔣筆賳磥ㄟ妦ㄙ瑣鷛|不高,不過ECFA 確實有可能提升台灣辦公室的需求。


陳威良表示營建股變動與大盤「跟漲隨跌」,但是β值較大,也就是說變動幅度高於大盤,在13日營建股指數為275.68點,低於年線281.34約2%,而大盤則收在7770點,高於年線7450約4%,在短期內似乎有成長空間,但是幅度不大。

段標:高雄第1季房價漲幅大  建商可望得利

在基本面良好,但技術面居高思危的情況下,應如何選股?陳威良表示,風險的控制不可忽視!因此負債比要在50%以下。「近來部分投資人開始以股票殖利率的角度看營建股,但是仍不可以忽視負債比。」

另外在南部特別是高雄布局良好的建商,更容易創造績效,「今年第1季高雄房價、成交量成長情況優於北部,」如京城及國揚建設在高第1季高雄的推案不但銷售良好,價格也大幅提升。「馬政府積極建設南部,而打房重點則在北部,」這樣在南部推案建商周線呈現多頭的格局。

而除了中南部外,南港及新莊副都心也是未來決勝的重點,在這兩個地方擁有關優良建案的業者,股價易有較佳表現。

最後EPS逐年成長也是挑選潛力營建股的重要條件。



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  • 1 樓住戶:欣怡
    發表時間:2013-04-09

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