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自住與投資的投資報酬率試算

房東:李文群
發表時間:2013-08-29


房屋是很好的資產與理財工具,大部分人以為只有投資才需要計算投資報酬率,其實,自住購屋也可以藉由試算投資報酬率來判斷房屋價值喔!



和所有商品一樣,房子的價格也是由市場的供給和需求所決定,一個理性的投資者是否願意長期持有這房地產,才是這房價最好的支撐。所謂「理性投資者」就是從財務的觀點,評估將資金投入這房地產所產生的現金流量,是否滿足他所要求的投資報酬率。而影響「現金流量」最重要的因素,就是房屋的「租金」。



以「租金」來代表房屋所產生的「現金流量」,對於投資置產的包租公、包租婆可能很容易理解,然而,為什麼連自住族,我們都以租金來計算呢?這是因為,如果我們很喜歡一間房屋,希望可以住在那裡,有兩種方式可以達到這目的:一種是用買的,另一種則是用租的,每個月需要付租金。因此,雖然自住族花錢買下房子來居住,但是,因此所省下的租金,不啻是創造「現金流量」的一種形式。



假設小美以1000萬總價購入房屋,貸款成數8成,貸款利率2.3%,貸款年限20年,無寬限期,仲介費、裝潢費、其他稅費共計45萬,以每月租金3萬元為例,假設10年後依1200萬售出,出售所支付的仲介費、其他稅費共計60萬,則輸入【投資報酬率試算】公式,可知小美所投入的總自備款為245萬,每年還款金額約為50萬,每年租金收入為36萬,10年後售出時所得售金1200萬扣除仲介費與稅費60萬,並償還尚未繳清的房貸本金400萬後,仍可獲得740萬現金。下圖為小美的現金流量圖,在【投資報酬率試算】公式計算下,其年化投資報酬率為8.15%。



 


請注意,這些試算出來的結果,都是年化報酬率。以小美的例子,如果投資期間10年,求出來的結果是8.15%,不要以為是10年才8.15%喔!是投資會每年以8.15%增長,以72法則概估,每9年投資會增長一倍喔!



小美的例子是出售時房屋總價有增值。如果房子在出售時持平或甚至小跌,那投資報酬率會如何呢?以小王為例,小王以500萬總價購入房屋,貸款成數8成,貸款利率2.3%,貸款年限20年,無寬限期,仲介費、裝潢費、其他稅費共計20萬,以每月租金1.5萬元為例,假設10年後依450萬售出,出售所支付的仲介費、其他稅費共計20萬,則輸入【投資報酬率試算】公式,可知小王所投入的總自備款為120萬,每年還款金額約為25萬,每年租金收入為18萬,10年後售出時所得售金450萬扣除仲介費與稅費20萬,並償還尚未繳清的房貸本金200萬後,仍可獲得230萬現金。下圖為小王的現金流量圖,在【投資報酬率試算】公式計算下,其年化投資報酬率為2.41%,仍較一般定存為高。







由上述的例子可知,不管是投資或自住,都可以計算房子的投資報酬率,提供我們在理財規劃、資產配置時明確的參考喔!





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  • 1 樓住戶:賴婉婷
    發表時間:2014-02-04

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