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法拍屋的公告應買是什麼

房東:小黑
發表時間:2010-01-14


法拍屋的公告應買是什麼?

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價... 第二次拍賣,無人應買,再8折減價...
   
第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...
公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...
特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣
另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。
強制執行法第 95 條
經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,許其買受。
債權人復願為承受者,亦同。
前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。
第九十四條第二項、第三項之規定,於本條第一項承買準用之。
第一、二、三次拍賣及特別拍賣,可稱為「定時間,比價錢」,以標單看誰的出價最高才算得標;而公告應買則稱「定價錢,比時間」,以第三次的底價,看誰的公告應買狀先進法院就算得標。
法院收到公告應買狀,程序上還要詢問債人及債務人意見,但實際上只要第一位送狀,買到都没有問題。
第三次拍賣無人應買,同樣價錢再公告三個月會來應買機會不大,想買的人都期望能下一次特別拍賣再進一場更划算,所以公告應買得標機會很大。
找們一年幫客戶聲請公告應買約50件左右,曾有三次没有買到,所以一接到客戶委託公告應買,先詢問書記官,確定尚無人應買,為了搶時效,以十萬火急搶送應買狀,如來不及當日,承辦人員隔天一大早,法院門前排隊等開門才保險。
早期,送應買狀,因為不能確定是否買到,法院不要求附保證金;約一個月法院發文表示確定買到,通知繳款時,曾發生原應買人卻反悔不來繳款,造成法院非常困擾。
目前很多法院為了不當「莊笑維」,規定送應買狀需附2成保證金,萬一没買到再無息退還。



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