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賣方代書作業4大流程 簽約 用印 完稅 交屋

房東:阿富
發表時間:2013-11-12


賣方代書作業4大流程 簽約 用印 完稅 交屋


 


簽約時賣方須備證件及款項


·       土地、建物權狀正本


·       印章


·       身份證


·       簽收簽約款


一.簽約


 


買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程,價款給付方式,買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經代書見證簽約之程序。


賣方權利


·       收訖所有款項


·       詳閱契約內容


賣方義務


·       標的物現況、增建範圍、車位使用情形、物的瑕疵等告知


·       提供完整證件辦理產權移轉


·       負擔增值稅、規費、代書費、欠繳之稅費及賣方應繳納之費用


·       民法規定標的物點交後,賣方仍有6個月物的瑕疵擔保責任


·       標的物依契約書協議點交予買方


賣方如何閱讀契約書內容及注意事項


·       簽收買方給付之尾款,並以現場點交方式,將標的物交予買方。


·       賣方需負擔土地增值稅、塗銷費用等,而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。


·       附贈設備需註記清楚,以免衍生交屋糾紛。


·       若買方給付尾款為個人支票,應請代書將本票、權狀及鑰匙交予公正第三者保管,俟票據兌現始交還買方。


·       取回代書未用完之證件如印鑑證明,若委託代書代領清償證明,應清代書代為取回火險單正本、清償證明影本、原抵押權設定契約書。


·       注意應於交屋前遷出所有設籍於本標的物之戶籍。


二.用印


買賣雙方將報稅、過戶所需證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。


用印流程


·       簽約至用印約35


·       聯絡買賣雙方用印時間、地點


·       用印時賣方須備證件及款項

1.
印鑑章


2.
印鑑證明2份(6個月內)


3.
戶口名簿影本2份或戶籍謄本2


4.
近期房屋、地價稅單正本


·       由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件


·       稅捐收件:增值稅自用件(14個工作天)增值稅一般件(7個工作天)


若買方需貸款,應於用印同時


·       請買方決定貸款銀行


·       由代書整理報稅及貸款資料後送件


·       稅捐收件:自用件(14個工作天)

一般件(7個工作天)

-
銀行收件:審查、估價、對保、用印

(約23星期)


注意事項


·       要請代書詳細審閱印鑑證明及印鑑章是否相符,及證件是否齊全。


·       交給代書的證件,要請代書簽收,未用完時需一併退回。


三.完稅


當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。


完稅流程


·       核發稅單


·       通知雙方完稅時間、地點


·       賣方須備證件及款項

1.
印鑑章


2.
繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)

3.
簽收完稅款


·       過戶、設定送件


·       權狀核發


若買方有貸款,於完稅後


·       銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件


·       過戶、設定送件


注意事項


·       完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方。


·       過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:


·       契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費


·       印鑑章須清晰,並與印鑑證明相符


四.交屋


買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之。


交屋流程


·       代書至地政機關領取核發之新權狀


·       產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點


·       買方備齊尾款、代書費、規費、服務費


·       現場點交,完成手續


·       取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約


若買方有貸款而賣方無代償,於交屋前


·       通知賣方領取清償證明,交與代書辦理抵押權塗銷登記


·       塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點


注意事項


·       予簽收尾款時同時點交房屋(最好能在房屋現場點交),且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等。


·       地價、房屋、水電、瓦斯、管理費應一併分算及找補清楚。可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費情事。


·       應向代書索取土地增值稅單正本、公契契稅單影本等文件。


其他


·       清償給付債權之標的以消滅其債之行為。清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。


·       塗銷貸款依土地登記規則登記之土地權利如抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決,致權利消滅時,由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回(作廢)借據、火險單正副本,並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。





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  • 1 樓住戶:吳怡羽
    發表時間:2014-04-13

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    2 樓住戶:葉夙云
    發表時間:2014-06-03

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