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抵押權設定怎麼做?抵押設定費用、必備文件

房東:陳先生
發表時間:2021-12-06


借錢風險大,債主要求借款人提供財物做抵押也無可厚非。那麼,借款人直接把房產權狀交給債主,就算完成抵押了嗎?當然不是的,抵押權必須要訂立書面契約,且最好向地政機關登記。以下就來介紹抵押權設定流程、抵押權設定費用、抵押權設定契約書填寫說明等等知識,想要動用不動產抵押借貸的人趕快點進來看吧!

以下提到許多抵押貸款相關的法律名詞,可以先參考這篇文章:《何謂抵押權人?債務人、債權人怎麼分?抵押貸款相關名詞大解析!》


設定抵押權的意義
所謂的抵押權,是專為擔保債權而設,在日常生活中常會遇到,但實務上,債務人(借款方,通常就是抵押人)與債權人(放款方,通常即是抵押權人)雙方常因不了解法律的規定,造成權益受損或情感摩擦,非常冤枉。

設定抵押權的目的在確保債權(白話說就是拿回借款)。如果債權已屆清償期而未獲清償,抵押權人就可以依據《民法》的規定:「抵押權人,於債權已屆清償期,而未受清償者,得聲請法院拍賣抵押物,就其賣得價金而受清償。」實行抵押權。

換言之,抵押權是指債務人將財產做債權擔保,如果逾期不還款,債權人則享有法拍該財產後的優先受償權。


書面要件主義:書面契約為抵押權生效的前提
根據民法規定,抵押權要件除了雙方合意之外,還需要訂立書面契約,抵押權才有效力。

有登記的抵押權優先於無登記抵押權
雖然抵押權需要書面契約才會生效,抵押權並不一定要向地政機關登記。譬如,甲同時向乙和丙借錢,並將一棟房產分別抵押給他倆並簽下抵押契約。甲只和乙到地政事務所辦理了抵押權設定登記,和丙則沒有。所以當甲無法履行債務時,該房產拍賣所得價款,將優先償還給登記了抵押權的乙。乙的債權獲得清償後還有剩餘款項才會交給丙。


抵押權設定流程
至於登記抵押權要去哪裡辦?又要攜帶什麼資料呢?登記抵押權,債權人應以土地或建物向金融機構或私人提供擔保。雙方訂立抵押權設定書面契約後,檢附下列文件,到房屋所在地的地政事務所,申請辦理抵押權設定登記:

 1.登記申請書。

 2.契約書正副本。

 3.權利書狀。

 4.義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者,義務人免附印鑑證明)。

 5.身分證明文件(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。

 6.身分證正本及印章。

 7.繳納規費(按貸款總金額千分之一)。

地政事務所一般都備有制式的申請書,其他如抵押權設定契約書範例、抵押權設定契約書填寫說明等範例,亦可以從地政事務所網路或其他政府網站,查閱參考。



抵押權設定費用
設定規費
地政規費琳瑯滿目,不過,一般最大筆的金額支出為抵押權設定規費,地政事務會依照債權人銀行設定的抵押權金額,收取千分之一的設定規費。

代書費用
若請代書代辦,也會另外再收四千至五千元的抵押權設定代書費。

舉例來說:如果你貸款100萬,通常設定金額會等於100萬乘以1.2(考慮到本金以外的利息等),也就是120萬。所以就要繳1200元的設定規費。至於他項權利證明書一張是80元,若你的土地或建物的筆數較多的話,他項權利證明書也會比較多張


如果還是不太理解,可以點此到台北地政提供的網站試算規費。



抵押權設定期限
抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,兩者的設定時間並不同。

「普通抵押權」
依《民法》第880條規定:「以抵押權擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人,於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,其抵押權消滅。」所以抵押權人的抵押權所擔保的債權,如遇上時效消滅,依法仍可於「五年」內實行抵押權,但是如已超過「五年」,則該抵押權依法即消滅,就不得再行使。

「最高限額抵押權」
依《民法》第881條之15規定:「最高限額抵押權所擔保之債權,其請求權已因時效而消滅,如抵押權人於消滅時效完成後,五年間不實行其抵押權者,該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」
也就是說,最高限額抵押權人的抵押權所擔保的債權,如已罹於時效消滅,最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權,拍賣抵押物;但是如已超過「五年」,則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍,至於最高限額抵押權仍應繼續存在,這是因爲最高限額抵押權所擔保的債權,還有繼續發生的可能性 。

房子抵押權設定完成,合約上會清楚載明債務人履行債務的期限、違約責任、債權數額等,讓債務人可以安心去規劃自己往後的財務狀況;另一方面也讓債權人的一顆心落定,因為即使債務人無法按期履行債務,也有抵押物做保障。

抵押權的設定,其實是對債務人與債權人雙方互惠的法律保障。瞭解抵押權的特性以及如何設定,能夠以更聰明的方式理債還錢。



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